「大都市」の制御経路が隠れている：一線都市が密集して手を出した後、二線都市が「バトンタッチ」を開始

3月16日、不動産市場の秩序をさらに規範化し、西安市の不動産市場の安定した健全な発展を促進するため、中央の「不動産市場の秩序をさらに規範化するかどうか」という位置づけの精神に基づき、西安市住宅・都市農村建設局は「不動産市場の秩序をさらに規範化することに関する問題に関する通知」を公布し、住宅購入資格の検証の強化、住宅購入資金の検証の強化、分譲住宅の販売秩序の規範化、ストック住宅の取引秩序の規範化、住宅関連情報の発表行為の規範化、検査・監督の強化など。

国家統計局のデータによると、今年2月、西安の新築住宅価格は前月比0.8%上昇し、中古住宅価格は前月比0.9%上昇し、上昇幅は70の大中都市の上位に位置した。

これに先立ち、3月5日に発表された政府活動報告書は、今年は「大都市の住宅問題をしっかり解決する」と指摘した。昨年末の中央経済工作会議に続いて、監督管理層がこのような態度を示した。「大都市」の住宅問題は、これによって正式に調整内容として提出された。

不完全な統計によると、この2週間、少なくとも8つの大都市がビル市の調整措置を打ち出し、その中で、上海の調整は最も密集している。政策内容から見ると、需要に対するコントロールもあれば、供給側での力もある。

この大都市集中規制は、規制層の政策要求であり、現在の市場のホットスポットにも合致している。コントロールルートから見ると、一線都市が率先して政策を打ち出した後、二線都市にはすでに「バトンつなぎ」の勢いがあり、これも現在の市場のホットスポットの伝導経路を反映している。

3月16日、上海は教育改革政策を発表し、学区住宅の宣伝熱を抑えることができると考えられている。ビジュアルチャイナ

需給の両端が双発力

西安以前には、多くの大都市がビル市を規制していた。3月11日、合肥市の住宅保障と不動産管理局、市場監督管理局は共同で住宅企業、仲介機関の会談会を開き、各住宅企業と仲介機関が抱き合わせ販売、価格外の値上げをしてはならず、中央の「不動産不炒」政策を真剣に貫徹し、市委員会と市政府の「不動産市場の混乱を抑制する」政策決定と配置を実行に移し、市場秩序を共同で維持するよう求めた。

北京は3月12日に意見募集稿を発表し、中古住宅を購入して積立金を引き出す条件を調整する予定で、その中の審査はさらに厳格である。鄭州も3月8日に発文し、積立金ローンの納付期限を適切に延長し、同時に最高貸付比率を調整する予定だ。大連は、個人住宅積立金貸付情報を人民銀行の信用募集システムに組み入れると発表した。

また、南京は3月10日に文を送り、引き続き「商改住」を厳禁することを強調した。青島は3月15日に文書を公布し、定住制限を緩和し続けた。

上海は最近の規制政策が最も密集している都市だ。人民銀行上海本部は12日、「2021年上海信用政策ガイドライン」を印刷、配布し、個人住宅ローンの管理を強化し、貸し手の個人情報の真実性を厳格に審査することを要求した。消費ローン、経営ローンの不動産市場への不正流入を確実に防止する。

上海は3月16日、良質な高校資源を定員割れで配置する教育改革政策を発表した。学区の部屋の炒め物熱を抑えることができると考えられている。

これまでの3月初め、不動産市場の秩序をさらに規範化するために、上海市の住宅管理、市場監督管理、都市管理法執行などの部門は合同で法執行を行い、法律違反事件を調査、処理し、6件の典型的な事例を通報した。3月5日、閔行区住宅管理局は2021年閔行区住宅賃貸工作会議を開き、各仲介機関に対して各種届出制度と住宅源情報の届出制度を積極的に実行し、経営主体と住宅源情報の管理をしっかりと行うよう要求した。

需要側で不動産への資金不正アクセスを厳重に防ぐほか、一部の都市では供給側が力を入れている。例えば、市場の供給を増やすために、上海は最近、いくつかの新築分譲住宅に対して集中的に価格登録を完了し、33のプロジェクトに関連し、累計で1万軒を超えた。

北京も今年の土地供給計画で、賃貸住宅用地の供給を増やした。具体的には、北京は今年、賃貸住宅用地300ヘクタールを計画しており、そのうち集団土地賃貸住宅、公共賃貸住宅は各150ヘクタールで、2020年よりそれぞれ100ヘクタール、70ヘクタール増加する。

二線都市の「接合棒」

大都市の住宅問題の発生には、2020年の金融政策緩和を背景に、不動産市場への資金流出が避けられないという重要な背景がある。その中で、広範な三四線都市が棚改革の干潮によって吸引力を失いつつある中で、大都市は資金が殺到する「高点」となっている。

一線都市はさらにそのホットスポットだ。国家統計局によると、70の大中都市のうち、昨年第4四半期以来、一線都市の平均住宅価格の上昇幅はリードしている。

この大都市の制御リズムは加速し始め、起点も一線都市である。

上海は「上海十条」の発表を通じて2021年のビル市のコントロール「第一銃」を打ち、その後もほぼ「一日一新政」のリズムで、偽離婚、不動産贈与などの小さな抜け穴を塞ぎ、住宅客をクビにする痛手を与えた。北京、広州、深センもさまざまな「パッチ」方式を通じて、ビル市をコントロールしている。

一線都市でスタートした規制政策は、効果が現れ始めている。今年2月、4つの一線都市の新築商品住宅の販売価格は前月比0.5%上昇し、上昇幅は1月より0.1ポイント下落した。中古住宅の販売価格は前月比1.1%上昇し、上昇幅は0.2ポイント下落した。

しかし同時に、一部の二線都市の住宅価格は上昇の勢いを見せている。貝殻研究院の許小楽首席市場アナリストは21世紀経済報道記者に対し、今年2月、二線都市の中の西安、合肥、成都などの都市の新築住宅、中古住宅価格の上昇幅はいずれもトップ10で、市場温度は高いと述べた。一線都市の調整の効果が徐々に現れるにつれ、資金は重点2線都市に転戦する可能性がある。

許小楽氏は、この伝導はまだ続くと予想している。3月以来、北京、上海などの中古住宅の取引量はすでに減少し、景気指数は高位回復を維持している。しかし、西安、合肥などの二線都市の景気は向上し、市場の予想は強化され、3月の需要と学区の需要の季節的な放出を重ねたり、一部の二線都市市場の昇温を牽引したり、住宅価格の上昇圧力が残ったりする。

これは、二線都市が続々と規制政策をスタートさせ、規制層の「大都市」住宅問題に対する政策要求であり、現在の市場のホットスポットにも合致していることを意味している。

実際、住建部の監督路線からは、このような傾向が見て取れる。1月下旬から2月にかけて、住建部の倪虹副部長は上海、深セン、北京などの都市で調査・監督を行った。3月初め、監督チームは杭州、無錫に向かった。

多くのアナリストは、一部の地域市場にはまだ昇温動力が強いため、大都市のコントロールの勢いは続くと予想している。ビル市のホットスポットの移転に伴い、二線都市は次のラウンドのコントロールの重点となる。また、中核都市圏の一部の中小都市では、ビル市の調整も期待されている。