不動産税の検査は土地使用権の価格を忘れないでください。

ある地税査察局の検査チームは甲の上場会社に対して検査を行った後、不動産税についてはこう述べています。同社の「固定資産」科目のうち、家屋の原価は2000万元で、20%を差し引いた後の残額は1600万元で、1.2%の税率で計算します。2010年と2011年は不動産税19.2万元をそれぞれ納付しています。

審理担当者は、甲が上場会社として実行しているのは「企業会計準則」であり、家屋に関連する土地価値は必ず別の「無形資産」科目で計算され、検査報告書からは「固定資産」科目に記載されている家屋の原価だけに基づいて不動産税を計算し、土地価値を見失う可能性が高いと判断した。

この案件を補充検査に戻します。

しばらくして、

補足検査報告書と関連証拠資料を再度提出して審理します。裁判員が疑われるように、同社は2006年に土地使用権を2500万元（税込み）で購入した後、工場建設などの建築物の容積率を0.8としています。当時は「企業会計制度」を実行していました。住宅建設後、地価と家屋建設コストを合わせて固定資産に転入し、これを計算税として不動産税を納付します。

2009年に、会社が上場する時に、「企業会計準則」を実行するようになりました。同社は「企業会計準則」の関連規定に基づき、家屋の中を土地使用権に帰属する地価2500万元を元の「固定資産」の額面価値から「無形資産」の科目に分離し、土地使用権のコストとして2009年から、「固定資産」科目に記載された不動産原価2000万元で不動産税を計算します。

「財政部、国家税務総局の不動産税都市土地使用税に関する問題に関する通知」（財政税[2008]152号）によると、「2009年1月1日から、不動産の原価に応じて税金を計算する不動産については、会計帳の固定資産科目に記載されているかどうかにかかわらず、家屋原価に基づいて不動産税を計算しなければならない。

不動産原価は国家の会計制度の規定に基づいて計算するべきです。

しかし、「財政部、国家税務総局の障害者就業単位の都市土地使用税等の政策に関する通知」（財政税[2010]121号）は2010年12月に公布された後、価格から不動産税を徴収する計算根拠に重大な変化が生じた。

本地の容積率が0.5以下の場合、不動産建築面積の2倍で土地面積を計算し、これに基づいて不動産原価の地価を確定する。

本通知は、発文の日から実行する。

これまでの規定が本通知と一致しない場合は、本通知に従い実行する。

このため、同社は2011年に不動産税を申告しました。

不動産税の原価を合わせて、不動産税の24万元（2500×80%×1.2%）を少なく納めました。

これを受けて、監査局は税金の24万元を追納するよう命じ、滞納金を加算する処理を決定しました。

価格から不動産税を徴収する際の税金計算の根拠については、

[2008]152号の文書によると、家屋の原価は国の会計制度の規定に基づいて計算しなければならない。

財政税[2010]121号の文書は「会計上の計算にかかわらず、不動産の原価は地価を含むべきだ」と修正しました。この変化は「企業会計制度」を実行する納税者には影響がありません。

2011年から、企業は帳簿処理において、依然として「企業会計準則」に従って実行し、家屋に関連する土地使用権の価格を「無形資産」の中で計算しなければならないが、不動産税を申告する時、地価を不動産原価に計上し、不動産税の計算根拠としなければならない。

したがって、2012年からは、上場会社及び企業会計準則を実行する大中型企業に対して不動産税の検査を行う際に、「固定資産」科目の不動産原価は価格から不動産税を徴収する唯一の税金計算ではないという新観念に基づき、慣性的思考で「固定資産」の不動産原価だけを検査してはいけない。