ショッピングセンター：敷地面積と交通人口状況の分析

ショッピングセンターの位置はその易達性を決定し、商圏範囲に直接影響を与える。そのため、ショッピングセンター用地は商業用地選択の一般的な立地原則に適合しなければならない：

最短時間の原則、つまり人の流れが集散する最も便利な場所に位置しなければならない。商業活動の基本的な前提は、商業と購入者が対面して取引を行うことである。そのため、伝統的な商業ビルは住宅地の真ん中に混在しているが、交通改善に伴い、買い物客の活動範囲が大幅に増加しているため、距離は買い物客の行動を決める要因ではなく、買い物にかかる走行時間を考慮しなければならない。

区位易達性の原則は商業用地が一般的に交通が便利で、易達性の良い位置に分布すべきであることを指す。易達性は交通機関や道路状況に依存する。

集積原則は商業活動に集積効果があり、集中配置は相互に促進でき、全体の吸引力を高めることができる。都市の人の流れ、物流、都市の社会経済活動の焦点は常に優先的に選択される場所となっている。

購買力に接近する原則とは、商業用地が人口密集区に接近し、また高所得または高消費人口分布区に接近することを意味する。商業施設が存在する最低サービス人口の数を維持することを人口敷居と呼ぶ。

そのため、敷地が開発に値するかどうかを判断するためには、敷地周辺に必要な経済と人口基礎資料を収集して分析する必要があり、これには主に以下のものが含まれている。

（1）ショッピング人口分析。開発予定地域の経済潜在力と経済状況を分析し、用地付近に頼りになる大量の居住人口があるかどうかを分析し、人口の収入、購買力状況、消費習慣と消費心理はどうだろうか。人口増加の変化には人口の自然増加と移転が含まれており、これは動的な過程であるため、動的な予測が必要である。次に、人口に対して所得と購買力の調査を行い、人口構成と消費習慣を分析する必要がある。注目すべきは、低所得者は必ずしも低消費者ではなく、高消費者である可能性があることだ。

（2）交通易達性分析。交通易達性つまり交通利便性、主に購入者が起点（一般的には自宅）から買い物場所までに費やす時間に依存します。グレン氏によると、異なる場所からショッピングセンターに来るのにかかる時間は一般的に12〜15分で、最大25分を超えてはならない。特に指摘しなければならないのは、空間距離と時間距離には違いがあり、易達性分析によって決定された距離は空間距離だけではありません。空間距離と自動車の走行に必要な時間には違いがあるからです。そのためには、1日の中でも1週間の中でも1年の中でも異なる時間帯で車がその場所に着くまでにかかる時間をテストする必要があります。走行時間を効果的に決定するためには、かかる時間に応じて等時間距離図を描くことができ、理想的な走行時間は10-30 minに制御して、その場所の商圏カバー範囲を決定しなければならない。

また、近くの競合施設や住民の受け入れ度も、敷地が開発に値するかどうかを判断する重要な要素である。収集された基礎資料には、近隣の関連施設が整っているかどうか、競争施設が存在しているかどうか、サービス商圏内に将来出現する可能性のある競争施設が含まれていなければならない。多くの場合、競争は避けられず、単一の商業施設が地域のすべての売上高を吸収することはできないため、ある程度の競争も許可されています。また、居住区内で開発用地を探す必要がある場合は、住民の心理的要素とショッピングセンターへの受け入れ度合いを考慮する必要があり、今後のビジネス発展に影響を与える。

（3）区域分析。異なる地域の人口状況と交通易達性も絶えず変化している。伝統的な都市中心部は人口が集中する場所であり、道路交通施設は都市郊外より優れているため、都市中心部は比較的完全なショッピング機会を提供している。産業革命後、人口がさらに集中するにつれて、都市中心部は過度に混雑し、環境が悪化し、交通渋滞になった。同時に、郊外高速道路網の建設は郊外の交通易達性を大幅に高め、人口居住郊外化の傾向が現れ、大量消費人口を都市中心部から都市郊外に連れて行き、商業施設が郊外で大量に興り、小売額の再分布を引き起こし、都市中心部と都市郊外は競争を展開し、買い物客にとって、都市部や郊外へ買い物に行くことができます。都市の中心部と都市郊外の商業地区の状況に明らかな変化が発生したことが明らかになった。

用地選択は、上述の商業建築の立地要素を考慮する以外に、自身の特徴を考慮しなければならない。ショッピングセンターでは、さまざまな機能のニーズに対応するために、敷地面積が広いことが求められています。ショッピングセンターは自動車への依存性が非常に強く、無料駐車場の広い面積が求められ、郊外の用地は比較的ゆとりがあり、都市部ではこのような用地の優位性が不足し、用地の獲得が難しく、用地が混雑している。