ヤゴールの4億8000万元の肉切りは依然として不動産事業を強化する

　　缠绵近两年之久的雅戈尔杭州申花地王“退地”传闻，终于将画上一道休止符。

ヤゴール氏はこのほど、杭州申花地塊の開発を中止し、4億8400万元の資産減損を計上すると発表した。ヤゴール董秘の劉新宇氏は時代周報記者に退地理由を説明したところ、2011年以来、不動産環境、市場情勢が大きく変化し、会社が申花地塊の開発を中止することは株主の利益と会社の利益を最大限に保護するのに役立つと述べた。

杭州の地王退地事件は、「地王」への好みから伏線を張っていたのかもしれない。しかし、ヤゴール氏の土地拡張への情熱は、それ以来終わっていない。タイムズ紙の記者の大まかな統計によると、5月末現在、かつての「地王製造機械」は23億8000万元近くの資金で「投石問」し、不動産拡張の歩みを再開した。

を除いてに服を着せる主業のほか、不動産はヤゴールが重点的に発展しているもう一つの主業である。不動産業務を持続的に発展させ、開発するには、適切な土地備蓄が必要です。劉新宇氏によると、同社はすでに進出している寧波、杭州、上海、蘇州などのいくつかの都市を追跡し、価格が適切なものがあればカードを挙げ続けるという。而对于一直被业内诟病的地王项目，雅戈尔方面并未表示出决绝的止步态度。ただ、横比からも縦比からも、土地を見る上で最も重要なのは利益になるかどうかだと漠然と言っている。

　4億8000万元「肉を切る」風呂敷を下ろす

かつて不動産分野で高らかに躍進した最も典型的なサンプルとして、ヤゴール氏は2004年以降の数年間、146億元の資本優勢を携えて長江デルタ一帯で城略地を攻略したことがあり、杭州はその配置の最も重要な地域の一つである。杭州では、ヤゴールは荊を切り開いて多くの地王の栄冠を手にしたことがある。

申花地王もその一人だ。2010年11月30日、ヤゴール氏は杭州申花プレートで2つの宅地を取得し、総価格は24億2100万元、折れた後のビルの価格は1万8000元/平方メートルで、杭州当時の土地譲渡の単価記録を更新した。

しかし、その後、ビル市は「史上最も厳しい規制」に遭遇し、申花プレートの最低価格は一時1万6000元/平方メートルを割ったことがある。地王であるヤゴール申花の地塊は、「小麦粉がパンより高い」という気まずい目に遭った。遅々として着工されていない現実も、この地塊を2年近くも後退させた。

　　6月20日晚间，传闻变成现实。杭州市国土資源局はメディアに対し、ヤゴール社が土地譲渡契約の約束通りに履行していないため、国、省、市の関連規定と土地譲渡契約の関連約束に基づいて、市政府の同意を得た後、法に基づいて契約を解除し、現在関連手続きが進行中だと通報した。

その後、ヤゴール側も公告し、上記の杭州申花区画の開発中止を確認した。上述の契約が解除されれば、ヤゴール氏が納付した土地代金のうち契約履行として4億842万元は返還されない。これに対して、ヤゴール氏は4億842万元の資産減損引当金を計上する予定だ。

時代周報記者がヤゴール2012年の年報をめくると、2012年末現在、ヤゴールが支払った土地の金額は12億1000万元で、契約保証金4億842万元は総土地金24億2100万元の20%で計算されていることが分かった。

今になって、ヤゴールは元の急進のために一定の代価を払って、4.842億元の違約金はここ数年来の歴代の「退地」事件の中で企業の損失額が最大の1回であり、これまで蘇寧環球は2008年に上海南京東路163区画を脱退した際、4.4億元の損失を出した。

しかし、ヤゴール氏はなぜ共同開発や株式譲渡などの方法を取らず、5億元近くの「肉切り」を断ち切って脱退を求めたのだろうか。これについて、劉新宇氏は時代周報記者の取材に対し、「2011年1月以来、不動産市場の政策環境、市場情勢、需給変化が大きく変化し、総合的にトレードオフした後、申花地塊の開発を中止した。そのため、ヤゴール氏は杭州国土資源局と協議してこの土地譲渡契約を解除し、この地塊の開発を継続しない」と説明した。

「不動産業界には『三拍子の原理』がある。一拍の脳は非理性的で科学的に決定し、二拍の胸は生死の形をしている。三拍の太ももは当初頭を失ったことを後悔している。ヤゴールは今回太ももをたたいて後悔して退地し、腕を折って頭を調べようとしたことも明らかにした」。杭州の地元開発者代表が時代周報記者に紹介したところによると、ヤゴールは2007年に杭州に入ってから現在まで、販売状況比如杭州商学院地块2010年10月开盘，至今都未能清盘。申花地塊はさらにその資金チェーンに引っかかっており、漠然とした市場相場の下で、開発が赤字になる可能性があることを堅持するよりも、退地したほうが穏当だ。

杭州ウィンウィン機構の章恵芳社長も、ヤゴール氏の退地は資金問題を排除しないが、後市に対して相対的に楽観的ではなく、開発を続けることはもっと損をすると考えていることがわかると分析した。現在、杭州申花プレートのビルの平均価格は約2万5000元/平方メートルで、ヤゴールの土地取得コストに財務、建安コストを加えて、少なくとも3万元/平方メートルを売ってこそ損をすることはないが、現在の市場相場では実現することはできないので、退地は損を止める行為である。「帳簿を計算して、土地を返さなければ、ヤゴールが続けて損をする可能性があるのは4億8000万元の2倍だ。ヤゴールは今重荷をおろして、他のプロジェクトを生かすことができるかもしれないと言っている」と章恵芳氏は述べた。

基本的には、ヤゴール氏は現在、経営は正常だが、資金は緊張している。今年第1四半期、ヤゴールの販売は大幅に増加し、不動産プレートの経営性現金純流入は前年同期比402%増加し、第1四半期末の前受金総額は昨年末より7.7億元増加した。しかし、その短期借入金は150億元近くに達し、負債率は71%に達し、不動産企業の中で高いレベルにある。

しかし、劉新宇氏は会社に不動産販売と資金チェーンの緊張があることを断固として否定した。「私たちの今年の不動産プレートは経営収入80億元以上を決算する予定で、今年5月末現在、会社はすでに前売り金額60億元を実現し、前年同期比52%増加したため、資金チェーンの緊張は存在しない」。

　仍将加码地产业务

杭州の地王退地事件は、ヤゴールの気まずい思いを浮き彫りにした。しかし、ヤゴール氏の土地拡張への情熱は、それ以来終わっていない。実際、杭州市場とは異なり、ベースキャンプの寧波では、土地市場で2年も沈黙していたヤゴール氏は、今年に入ってから様々な方法で土を吸収してきた。

5月30日、ヤゴール子会社の寧波ヤゴール新城置業有限公司は15億4400万元で寧波東部新城核心区の1区画を取得し、床の価格9930元/平方メートルに換算した。

特筆すべきは、東部ニュータウンプロジェクトはすでにヤゴールが1月中に獲得した4番目のプロジェクトだ。5月13日、ヤゴールは2億9100万元で寧波鄞州区姜山鎮原獅子球集団の地塊を獲得した。5月16日と18日、ヤゴール氏はそれぞれ対外投資公告を発表し、合計7500万元を出資して寧波にある2つのプロジェクトに参加した。

タイムズ紙の記者の大まかな統計によると、5月末現在、かつての「地王製造機械」は23億8000万元近くの資金で寧波で「投石問道」し、不動産拡張の歩みを再開した。

これについて、劉新宇氏は時代周報記者に対し、衣料品の本業のほか、不動産はヤゴール氏が重点的に発展しているもう一つの本業だと説明した。要想持续发展和开发地产业务，就需要进行适当的土地储备。会社はすでに進出している寧波、杭州、上海、蘇州などのいくつかの都市を追跡し、価格が適切なものがあればカードを挙げる。

次に、ヤゴール氏は土地市場で、またはコードを追加する予定です。劉新宇氏は、今後の具体的な土地取得計画を直接明らかにしなかったが、価格が適切なものがあればカードを挙げ、価格が会社のベースラインを超えていれば、土地を取ることはないと述べた。

「成長型住宅企業の多くは最近、土地市場で積極的に活動している。ヤゴール氏もこのタイミングを利用して、土地市場が上昇したばかりで、過熱に達する前に、自分の土地備蓄を増やし、将来の開発に備えている」と中房データ研究院の陳晟執行院長は分析した。

しかし、ヤゴール氏は何度も対外的に明らかにしたが、会社の発展版図は長江デルタ全体だが、寧波を出ようとする過程で、複数の地王プロジェクトを高コストで獲得するのはうまくいかなかったため、ヤゴール氏の新たな拡張はよく知られた寧波に戻った。時代周報記者がヤゴール氏の近年の地動線図を整理してみると、年内に6回収容されたのは寧波現地だった。

「退地しながら土地を持つという局面は、ヤゴールが土地保有の構造を調整していることを示している」と上海のある不動産アナリストは時代周報記者に紹介した。また、ヤゴールが保有しているプロジェクトは基本的にベースキャンプの浙江省寧波に集中しており、他の開発業者と現地で協力して土地を持つ方法を選んだ2つのプロジェクトがあることは、ヤゴール戦線は収縮しながら慎重になった。

中房信研究総監の薛建雄氏も、ヤゴール氏は現段階では比較的低価格で土地を手に入れ、将来的にはまず低価格のビルを販売し、それによって迅速に返金し、キャッシュフローを改善することができると考えている。

　　不过对于未来是否继续拿地王，刘新宇同样没有直接回复。「地王という概念自体は正確ではありません。今ではほとんどの土地が競売にかけられており、土地自体にとってはすべての土地が地王であり、最高の価格を生み出すかもしれません」と劉新宇氏は述べ、横比でも縦比でも、土地を見る上で最も重要なのは利益を得るかどうかにかかっていると述べた。