央企業保障不動産単独利益チャネル：バンドル商業プロジェクトのクレジットカードのカバー

中央企業にとって、大規模な建設参加は保障室山芋に手を焼くということですか？それとも新しいチャンスですか？

5月初め、国家資本委員会はウェブサイト上で通知を出して、央企業に積極的に住宅の開発と建設を保障することに参与するように求めます。「中央政府は今年に1000万戸の保障室を建設すると約束しました。実現するのは難しいです。」住建部に近い人が、「新世紀」の記者に、今年は住宅建設の任務が「激しすぎて、大きすぎる」と教えてくれました。各地の起工と資金状況は楽観的ではありません。

しばらくの間の検討と模索を経て、責任と利益を上げる間の央企業は、部屋を保障する態度にも微妙な変化があった。保障室の「大棒」の下で、銀行もリラックスした。銀の根これは中央企業にとって大きな誘惑です。住宅ローンを保障するために、他のタイプのビジネスプロジェクトをスクロールして開発することができます。国資委員会は下で央企業に配った文書の中ですでに方向を示しています。「保障性住宅の土地供給、投資補助、財政利息、融資、税金などの面で各地が優遇政策を打ち出す機会をつかんで、保障性住宅と商業性不動産の開発を有機的に結合します。」

誘惑はここに止まらない。中央企業にとっては、棚の改築、古い改築、立ち退きの配置、単位の住宅建設などの各種類の住宅が保障室の範疇に組み入れられた後に、新しい資源配分と調整の機会をもたらすかもしれない。各中央企業、国有企業はほとんど多くの工業、倉庫、科学研究用地の土地資源を抱えています。いったんこれらの自主的な土地が部屋の名前を保証して住宅用地になると、その効果は計り知れません。たとえ10分の1しかないとしても、最後に商業的な住宅用地になります。しかし、それに伴うのは管理プロセス、投資リスク、分配メカニズムなど一連の複雑な問題である。

保障室を借りて信用をこじつける

五鉱置業有限公司の田景崎社長は財新「新世紀」の記者に対し、3月に国務院で会議を開催し、住宅建設を保障する問題を検討していることを確認しました。その後、住建部と国資委はそれぞれ不動産主業央企業を招集して会議を行い、央企業に対して積極的に住宅建設の保障に参加するよう求めました。

一部の央企は3月末に「保障性住宅開発建設に積極的に関与することに関する通知」（以下「通知」）という文書を受け取った。中央企業は地方政府との交流を強化し、支援を求め、地方政府の指導の下、市場化の運営方式によって、多様なルートを通じて住宅開発の建設に参加するよう求めています。

「大規模な住宅建設は必ず中央企業から切り離せない。これは社会的責任であり、政治的任務でもある」有名になりたくない人によると、現在は保証住宅の建設プロジェクトは中央企業、国有企業が多いという。

しばらくの間の検討と模索を経て、央企業は部屋を保障する機会から多くのものを発見しました。例えば、部屋の「概念拡大」を保障して、棚の改築、古い改築、立ち退きの配置、単位の住宅建設などのタイプはすべて地方に住宅保障の範疇に組み入れられて、いくつかの央企業は鋭くその中の新しい道を発見しました。

「棚改、旧改事業の大部分は実質的には商業開発であり、現在は保証室の概念で包装、審査時には優遇政策の支持を得ることができる」全国不動産管理者連合会の陳宝存副秘書長は、「新世紀」の記者に、このような現象は各地で非常に普遍的だと伝えました。商品の不動産市場の販売が低迷しているため、一部の開発業者は古い改革、棚の改修プロジェクトに大量の資金を投入して立ち退きすることができなくなり、そのため多くの古い改革、棚の改修プロジェクトが停滞している。このようなプロジェクトでは、中央企業も資源優勢の[2642.11-2.50%]によって価格交渉能力がより高いです。

関係者によると、保利不動産は3月末に「通知」を受け取った後、19の都市に保証住宅の建設に参加するように申請しました。現在商談中の都市は10都市あります。その中の大部分は旧都市の改造プロジェクトです。

石家荘を例にして、保利不動産は4月に石家荘晋石炭石（旧石家庄化学肥料工場）の改造プロジェクトを決定しました。土地の規模は800ムーを超えます。このうち、金華の家を建設するほか、約4分の3の土地が商品室プロジェクトの開発に使われる可能性があります。「不動産プロジェクトの審査時を保障すると、信用支援が得られやすい。四分の一の割合の保証付き住宅ローンは、分割スクロール開発モードでプロジェクト全体をこじらせることができます。」上記の関係者は分析した。

実際には、国の資産委員会は、中央企業に発行された「通知」でも、「不動産開発企業は、各地方が保障性住宅土地の供給、投資補助、財政利息、融資、税金などの面で優遇政策を打ち出す機会をつかんで、保障性住宅と商業性不動産の開発を有機的に結びつけなければならない」と明らかにしています。

これに対して、田景崎氏は貸付け政策は住宅の傾斜を保障し、央企業に十分な誘惑を持っていると述べた。そもそも不動産は資金と土地の遊びです。」

中国中冶[3.93-2.24%株]も年報で不動産発展計画を明確にし、性住宅開発が商業不動産、商品住宅と土地の一級開発業務を牽引し、新たな開発モデルを模索し、投資収益率を高める。

「中冶と中交などの基幹建設型中央企業は、住宅の解体・移転のためにも保障概念に組み入れられ、彼らの一級開発業務に役立つ」中交不動産グループの内部の人士は、「新世紀」の記者に対し、これは地方の保障住宅の数字指標の完成に役立ち、企業と地方政府の交渉にも有利であると語った。また、立ち退き・配置のコストを土地一級開発全体の費用に組み入れ、土地譲渡時に回収し、投資収益を保証することもできる。

さらに隠し道は土地資源の置き換えである。ある央企人士の分析によると、現在の状況によって、地方政府は十分な財政資金の組み合わせがないことを確定しています。保証住宅の建設任務を完成するには、どのような形で現れても、依然として「住宅と商品室の土地の縛りを保障して建設する」という方式が跳び出せません。

「以前は商品室の土地を5%～15%確保していましたが、今後は住宅の商品室を確保し、商品室の利潤で部屋の3%を保障する利潤を補助します。」上記の人は、或いは「土地で部屋を養う」というモードで操作します。つまり、開発者に保証住宅プロジェクトを完成させてから、一定の商品室用地を安値で譲渡して、部屋の引渡しを保障して買い戻します。

有名になりたくないある中央企業の不動産業務担当者も、「新世紀」の記者に、中央企業と地方政府が締結した多くの枠組み的な協力協議の中で、不動産を他の商業プロジェクトと「結合」する条項を保障したり、投資誘致プロジェクトとして優遇したりすることを確認しました。これは業界で通用する「潜規則」です。また、地方政府は中央企業や国有企業と協力したいので、土地を安く譲渡して公開されても、地方官僚は「国有資産の流失」の疑いを持たない。{pageubreak}

仕事をするには土地がある

もっと大きな政策の穴は、自分の土地を確保するための家に開けられました。国資委の「通知」はこれについて言及していませんが、央企業はこれに対して明らかに注目しています。特に昨年3月に不動産産業からの撤退を求められた78社の央企業です。現在、北京、広州、陝西、河南、山西などはすでに公言して関連政策を打ち出しました。

「まだ政策を見ていますが、この穴はどれぐらい開けられますか？」ある央企業の内部関係者によると、昨年以来の「央企業チェックアウト令」は実行中に極めて困難で、操作可能性はほとんどないという。中央企業は78社の中で、二、三線都市には古い工場などの土地資源がたくさんあります。彼は、このような政策を打ち出したのは、国の保障住宅建設の大政方針に協力する以外に、大量の土地資源を持つ央企業の進路解決のための考えがないとは言い難いと考えています。

公開された資料によると、多くの地方企業が次々と「試水」を行っている。広州市発改委がこのほど批復した2011年第一陣の保障性住宅建設プロジェクトは、審査時の事前手配の中で、広州建築集団、広州地下鉄、広鉄集団などの単位の自主土地保障住宅プロジェクトが突然列挙された。北京では、大量の工業、貯蔵用地を持つ国有企業、例えば首都農業集団、京石炭集団、北京住総なども北京市住宅保障事務所にプロジェクト申告を行っています。

一般的な操作経路は、企業・事業体が現地の建設委員会に申請し、土地利用計画と都市全体計画に合致する前提の下で、工業、倉庫、科学研究などの用地を法により住宅用地に変更し、保証室を建設することができる。通常は、当該単位が保障性住宅条件に適合する従業員の住宅難問題を優先的に解決し、残りの部分は地元政府が統一的に保証室の申請と条件に合致する住民に分配する。

しかし問題もついてきます。各地の奨励政策の中で、企業・事業体が自社の土地を利用して住宅を保障する資金調達ルート、部屋の種類の保障、分配方式などの実技プログラムを明確にしていない。

「結果がめちゃくちゃになる」中国の土地探査設計院の鄒暁雲副総技師は、企業・事業体が企業、行政資金を使って住宅を保障し、さらに安い価格で会社の従業員に売却すれば、実質的には福祉分室になると心配しています。

単位所有地についての保障性住宅の具体的な政策はごくわずかである。2007年8月に公布された「国務院の低収入家庭住宅困難解決に関する若干の意見」（24号文）には、都市計画に合致する前提の下で、都市人民政府の承認を得た場合、単位は自社の土地を利用して資金集め協力して住宅を建設することができるが、城区から遠い独立した鉱工業企業と住宅難世帯の多い企業に限られる。当時、建設部はこの条項について、この特殊な単位の資金を集めて住宅を建てることを経済適用住宅政策の範疇に組み入れて管理すると説明しました。

なお、2010年各地で住宅建設部など7つの省庁が発行した「公共賃貸住宅の発展の加速に関する指導意見」を実行する際に規定されており、住宅難の従業員が多い単位は、土地利用の全体計画、都市計画に合致する前提の下で、市、県（市、区）政府の承認を経て、法により土地使用性質変更手続きを行った後、自家用土地を利用して公共賃貸住宅を建設し、地元政府の公共賃貸住宅管理に組み入れ、余った住宅を優先的に配置することができる。

現在、地方政府は住宅指標の圧力を保障する下で、政策の開口を拡大しました。以前は工業用地を許さなかったのです。中房集団の内部関係者は財新の『新世紀18.76-2.39%株』に対して記者の分析で、もし中央企業がこのような方式で大規模に住宅建設を保障するならば、住宅市場全体に大きな影響を与え、「現在推進されている『双軌制』にもう一つの軌道を加えることに相当する」と述べました。

上記の「78社の一つ」の央企業人士は、78社の央企業だけが保有している土地の量を見積もるのは難しいとさえ言っています。恒天集団、中国電子[0.83-3.49%]は、中国兵器、兵装集団、各宇宙飛行、鉄鋼央企業で、全国各地に多くの土地資源を持っています。しかし、私たちはまだ具体的に手にした埋蔵量の土地資源を計算していません。政策の行方を慎重に見てみます。

「過去数年間、経済適用住宅の主要な形式は土地を各企業の事業単位に調達して住宅を建て、社会に流入して公開分配することが極めて少なかった」陳宝存氏は、央企業が自社の土地を利用して保障住宅を建設しても、やはり経済的住宅の古い道から逃げられず、一部のグループの福祉と特権者の特許になると考えています。

陳宝存は、これまでの経験と既存の一部央企業のやり方から見て、自分の土地を適当に操作して保障住宅を建設する可能性が非常に大きいと断言し、央企業はこの価格で制限財産権を得て、数年後に参入を解禁して巨額の差額を稼ぐことができる。このような住宅の規模が大きいと、既存の土地の「誘致掛」政策と地方政府の土地収入に影響を与えます。

現在、住建部、国土部などの関連部門委員会は、企業が自社の土地を利用して保障室を建設することについては、関連規定がありません。各地で政策の解釈と実行にも千差万別であり、企業・事業体が自社の用地で建設した保障住宅のタイプ、財産権の帰属、資金調達ルート、配分方式など多くの問題については、いずれも決まっていない。財新の「新世紀」の記者は上記の問題について北京市住宅保障事務所に連絡しましたが、関係者もこれに応じていません。

これに対して、鄒暁雲は、地方政府は中央企業の自己保証住宅を地方全体の保障住宅建設計画に組み入れるべきで、用地計画、建設手順、配分、運営などの環節で統一的に管理を規範化し、建設機構の保障条件に合致する従業員に優先的に保障することができるが、厳格な審査を行い、分配の腐敗を防止しなければならないと提案しています。しかし、鄒暁雲も「これは非常に実行しにくくなり、不公平なことが必ず起こる」と言っています。{pageubreak}

央企も収益を上げます

「社会的責任」や「政治的任務」といった言い訳は、国家資本委員会のエヴァ（経済増加値）審査基準の前で、中央企業には明らかに推進力がない。部屋を保障するのは上述の様々な変化があって、しかしどのように純粋な住宅開発の投資を保障します上に収益を獲得して、依然として大多数の企業の解決しなければならない難題です。

中冶グループは4月初めの年報発表会で、不動産業務の粗利益率が12.5%に達すると発表しました。その後、調査設計、市政の組み合わせ、投資開発、施工などの各産業チェーンの蓄積の結果と説明しました。

陳宝存氏は、粗利益率12.5%は理論的な推計にすぎないと考えています。陳さんは中冶集団の傘下にある不動産会社に勤めていました。

実際には、中冶集団のように全産業チェーンの優位性を持つ央企業も中国建築の「3.84-1.79%株」、中交株、中国鉄建の「6.42-2.58株」、中国中鉄の「4.18-1.88株」などの少数の央企業だけであり、大多数の央企業が保障住宅建設に参加しても投資開発を主としている。

全産業チェーンの優勢を持っている中国建築でも、住宅の保障に参与する方式は建築パターンを主とし、施工段階の安定利潤を獲得し、投資開発モデルの割合は小さいです。

万科グループの董秘譚華傑は5月初めの電話会議で、開発者が保証室に参加して帳簿を計算したことがあります。経済的に実行可能なモデルはまだ存在しないと明確に指摘しています。「モデルチェンジのリスクは低いが、収益もあまりないので、基本的には本格的な業務にはならない」仮に譚華傑は、全国の保障室の10%を一つの会社に委託して建てても、投資規模は1500億元で、建て替えの管理費用は総コストの1%を上限としています。管理費は15億元を超えず、人員の給料、事務費用などのコストを差し引いても、基本的に収益はあまりありません。

譚華傑は、純粋な投資開発モデルは、政府が買い戻ししても、家を買う人に売っても、開発者は赤字になりかねないと考えています。「開発者は20%の資金でプロジェクトをこじ開けています。全体の3%の利益は5倍のてこがあるということです。つまり投入した資金から毛利率を計算すると15%に達するということです。」結局赤字ですか？それとも利益ですか？プロジェクトを見てどれぐらいの時間がかかりますか？この20%の資金も借りたとすると、資金回収期間は2年以下で基本的に元本を保証できます。7%ぐらいの年利益は銀行の借金の利息とほぼ同じです。

「現在の保障住宅プロジェクトは2年以内にお金を受け取る確率は高くないので、赤字は大まかな確率です。」譚華傑はそう言った。

保利不動産の[9.83-2.48%株]会長の宋広菊もメディアに対して、保利不動産は北京の二つの保障不動産プロジェクトで赤字状態にあることを明らかにしました。原因は政府側の販売計画が遅れていて、このプロジェクトのすべての不動産は時間通りに販売できなくなりました。

いくつかの住宅プロジェクトの開発サイクルが長く、建設中にダイナミックな価格決定メカニズムが不足しています。人件費、建築材料のコストが上昇しているため、損失が発生しやすいです。北京住総グループの張貴林理事長は財新の『新世紀18.76-2.39%株』に対し、彼らが開発した翠城経済適用住宅プロジェクトは10年以上建設された。

中央企業の中の保障不動産の大家である中冶集団は、瀋陽でも建設還付金の遅滞に遭い、住宅ローンの資金投入を保障した後、ずっとカバーされています。

関係者によると、住建部と国資委の関連会議では、不動産の保障業務が多い央企業が、規定の利益率が低すぎることを反映しており、適切な利潤率の向上を求めている。

それでも、部屋を保障するプロジェクトは央企がやりたいと思ってできるものではない。例えば、経済適用住宅の敷地は政府の方向性に相当する計画形式であり、誰がやりたいのか誰にあげるものではない。中国の不動産グループ市場発展部のビル英瑞部長によると、政策がきちんとしており、操作規範が整っていれば、経済適用不動産プロジェクトはやはり「やりがいがある」で、一年で資金を回収できるなら、資金回収率は10%以上に達するという。しかし、これらの「やりがいがある」プロジェクトは簡単に手に入るものではない。ビル英瑞氏によると、地方政府が中央企業に行ってもらいたいのは、「やりがいがない」という公営住宅や賃貸住宅プロジェクトが多い。

今年の1000万件の保障住宅計画の中で、通常の意味での保障住宅――経済適用住宅、廉価賃貸、公営賃貸は60%を占め、合計で約600万セットを占めています。その中で、賃貸型保障住宅は60%以上を占めています。各省市が認知した保障住宅の項目別指標もほぼこの割合に従う。

「今年は住宅の数が多くなりました。この部分の住宅保障の最大の問題は政策の不備と収益モデルの不明確さです。」ある央企業不動産会社の責任者は、一般的に、政府は財力がなくて大量の買い戻しを行いますが、同時に企業は撤退メカニズムに不足しています。リターンサイクルが長すぎて、「毎年の家賃収益は微々たるもので、同期の預金利息もないです」と話しています。だから、多くの企業はまだ公営住宅の建設に参加したくないです。